O Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente proferiu duas decisões significativas que impactam a responsabilidade do credor fiduciário em contratos de alienação fiduciária de imóveis.

Responsabilidade do Credor Fiduciário no pagamento do IPTU

Na primeira decisão, o STJ determinou que os credores fiduciários não são responsáveis pelo pagamento do IPTU de imóveis adquiridos por meio de alienação fiduciária. A corte entendeu que, apesar de serem proprietários fiduciários do imóvel até a quitação do financiamento, a responsabilidade pelo pagamento do imposto é do devedor fiduciante, que possui a posse direta do bem em decorrência do direito real de que é titular.

Por essa razão, a decisão publicada no Informativo de Jurisprudência nº 843 do STJ destacou que, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel, não pode o credor ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do Código Tributário Nacional (CTN). A decisão pode ser acessada aqui.

Penhora em imóveis com alienação fiduciária para quitar dívidas de condomínio

Em outra decisão, o STJ decidiu que imóveis com alienação fiduciária podem ser penhorados para quitar dívidas de condomínio. A 2ª Seção do tribunal concluiu que a obrigação de pagar as taxas condominiais recai tanto sobre o devedor fiduciante quanto sobre o credor fiduciário, que é considerado proprietário fiduciário do bem até a quitação total do financiamento. O relator do caso, ministro Raul Araújo, destacou que a instituição financeira tem meios para exigir do devedor o cumprimento de suas obrigações condominiais, podendo incluir em contrato cláusulas que previnam a inadimplência. O acórdão ainda não foi lavrado, conforme indicado no andamento processual, aqui.

Em que pese ainda não tenha sido firmada tese para o assunto, há dois recursos especiais afetados ao rito de temas repetitivos, sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha, os quais, após julgados, devem confirmar a posição recém publicada sobre o assunto.

Essas decisões trazem clareza sobre a responsabilidade dos credores fiduciários em diferentes contextos, reforçando a importância de entender as nuances dos contratos de alienação fiduciária e a extensão das responsabilidades de cada uma das partes.