Na quinta-feira de 21 de dezembro de 2023, foi aprovada pela Câmara Municipal de São Paulo, por 46 votos favoráveis e 9 contrários, a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, complementar ao Plano Diretor. A lei vigente atualmente foi aprovada em 22 de março de 2016 e define as regras para o uso e ocupação do solo na cidade, visando fomentar o desenvolvimento urbano sustentável, a inclusão social e a preservação ambiental.

As alterações advindas da revisão aprovada abarcam, dentre outros, as seguintes nuances:

1. Flexibilização dos limites de altura: os parâmetros para a altura das edificações foram atenuados, facultando a edificação de prédios de maior altitude. Nesse contexto, nas zonas de centralidade, a cota máxima passou de 48 metros para 60 metros, enquanto nas zonas mistas, a altura máxima foi elevada de 28 metro para até 42 metros. Simultaneamente, a nova redação estipula uma redução na porcentagem mínima necessária para viabilizar a verticalização em determinadas quadras, que passa de 50% para 40%. Deste modo, se ao menos 40% das edificações em um quarteirão ultrapassarem os limites estabelecidos, fica permitida a verticalização nos mesmos moldes das já existentes em toda a extensão do quarteirão. O texto aprovado também se mostra condescendente quanto à verticalização nas denominadas “vilas”, enquadradas como Zona Predominantemente Residencial (ZPR), aumentando o limite de altura de construção nas redondezas das vilas de 15 metros para 28 metros no interior dos bairros;
2. Fixação de diretrizes para o número de vagas de determinado empreendimento: o número de vagas dispostas na planta do empreendimento, com a nova redação, guarda relação direta com as dimensões dos apartamentos. Para unidades com ao menos 30m², será permitida apenas uma vaga, enquanto para imóveis de maiores proporções, será concedida uma vaga para cada 60m² de área construída;
3. Intensificação no adensamento dos eixos de transporte: ampliação dos eixos verticais, com modificação na distância permitida para a construção de edifícios próximos às estações de trem e de metrô, alterada de 600m para 700m, bem como aos pontos de ônibus, aumentando de 300m para 400m, abrangendo propriedades em quadras situadas ao menos pela metade dentro desses parâmetros. Ademais, a nova redação possibilita às construtoras edificar em áreas de futuros eixos de transporte, mesmo antes da concretização do eixo, mediante o pagamento do valor de 20% de outorga onerosa;
4. Incentivos para a construção de moradias populares: estímulo na produção de Habitação de Interesse Social (HIS), permitindo a construção destes em quase todas as zonas da cidade, excetuando as áreas inseridas nas zonas exclusivamente residenciais (ZER), zonas predominantemente residenciais (ZPR) e as zonas de corredor (ZCOR-1). Tais empreendimentos devem destinar parte de suas unidades a famílias com renda de até 6 salários mínimos. Neste sentido, houve a flexibilização nos gabaritos de altura e a permissão de HIS em áreas de preservação ambiental, impactando diretamente as chamadas Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM);
5. Alterações nos processos de tombamento: representa, em termos gerais, uma redução na autonomia do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental (Conpresp) nos processos de tombamento. Nos termos da nova redação, qualquer proposta de tombamento deverá ser formulada pelo Conpresp e enviada à prefeitura, que a submeterá à Câmara em formato de projeto de lei para aprovação. Além disso, o tombamento do entorno de imóveis com valor histórico (área envoltória) terá duração de apenas 180 dias, aplicável inclusive a áreas que já tem tombamento definitivo de áreas envoltórias, exigindo a formulação de propostas de tombamento mesmo para estas.

A nova lei aborda ainda diversos temas, como, por exemplo (i) a revisão da definição de “gabarito de altura” – hoje definido como altura máxima dos edifícios, agora compreendido como “a diferença entre o pavimento térreo e o nível da cobertura”, de modo que as casas de máquinas, caixa d’água e áreas de áticos seriam excluídas do cálculo; (ii) a proibição da instalação de ferros-velhos ou comércios de materiais destinados à reciclagem nos lotes no perímetro do Requalifica Centro; (iii) a remoção do limite de terreno para shoppings e templos, entre outras disposições.

O projeto de lei da nova lei foi remetido para o prefeito, que poderá promulgar o texto, vetar alguns trechos ou rechaçar a proposta na íntegra.