Essa é a questão respondida pelo STJ no julgamento do Tema 1.113, julgado em 24 de fevereiro de 2022. Antes da decisão houve muita discussão sobre qual valor o imposto deveria ser pago, isto é, qual a base de cálculo do imposto sobre transmissão de bens imóveis – ITBI. Os contribuintes defendiam a utilização do valor de mercado, normalmente indicado na escritura de compra e venda ou equivalente. Os municípios, por sua vez, defendiam que o valor deveria ser estabelecido pelo poder público – o chamado, “Valor Venal de Referência”.
A controvérsia chegou ao STJ por meio do Recurso Especial 1.937.821/SP. Resumidamente, o tribunal decidiu o seguinte: (i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem relação com a base de cálculo do IPTU (que não pode ser usada nem como valor mínimo); (ii) o valor da transação declarado pelo contribuinte é verdadeiro e deve ser usado até que se prove o contrário em processo administrativo; e (iii) o Município não pode estabelecer sozinho um “valor de referência” que sirva como base de cálculo do ITBI.
A partir dessa decisão, fica claro que o uso do valor venal de referência não é a prática adequada, e que o ITBI deve ser recolhido sobre o valor da transação. Se a prefeitura não concordar com o valor declarado, poderá instaurar um processo administrativo para apurar se o valor declarado pelo contribuinte coincide com o valor de mercado. A decisão do STJ tem sido aplicada pelos tribunais de justiça. Mencionamos, a título de exemplo, o Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento dos casos 1018680-51.2023.8.26.0053, da 14ª Câmara de Direito Público (julgado em 15/02/2024); e 1035925-75.2023.8.26.0053; 15ª Câmara de Direito Público (julgado em 23/02/2024). Embora a decisão do STJ seja antiga, a questão voltou à tona com a propositura dos PLPs 85/2023 e 119/2023, que visam colocar o entendimento do STJ expresso no Código Tributário Nacional.
Fonte: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1113&cod_tema_final=1113