LEI 14.711/23 - Principais Alterações Propostas
Em 30 de outubro de 2023, o Presidente da República sancionou a Lei n.º 14.711 (“Marco Legal das Garantias”), que tem como finalidade o destravamento da concessão de crédito no Brasil, fortalecendo as garantias e dinamizando a forma de sua constituição e excussão, mediante a inclusão de alterações na Lei de Alienação Fiduciária (“Lei 9.514/97”), Lei do Mercado de Capitais (“Lei 13.476/17”); Lei dos Atos Notariais e de Registro (“Lei 8.935/94”), a Lei de Registros Públicos (“Lei 6015/73”), Código Civil (“Lei 10.406/2002”), entre outras.
Dentre as principais alterações propostas pelo Marco Legal das Garantias temos: (i) possibilidade de alienações fiduciárias múltiplas sobre o mesmo imóvel; (ii) manutenção do saldo devedor, mesmo com a execução da garantia, se o produto do leilão não for suficiente para quitar a dívida; (iii) execução extrajudicial e extensão da hipoteca; (iv) criação de novo capítulo no Código Civil para regulamentação do agente de garantia; (v) extensão da alienação fiduciária; (vi) excussão e busca e apreensão extrajudicial, via cartório de títulos e documentos, de alienações fiduciárias celebradas no âmbito do mercado de capitais; e (vii) a criação do serviço de gestão de garantias.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Possibilidade de alienação fiduciária de propriedade superveniente ou múltiplas alienações fiduciárias: a Lei 9.514/97 foi alterada, possibilitando o registro de uma alienação fiduciária superveniente em um imóvel já alienado fiduciariamente. Neste caso, a satisfação do crédito do segundo credor fica condicionado: (i) à execução e satisfação do crédito do primeiro credor; e (ii) o cancelamento da primeira alienação fiduciária (eficácia condicionada).
Múltiplos imóveis em garantia. Foi introduzida na Lei9.514/97 a possibilidade de excussão de garantia composta por múltiplos imóveis. Nesse caso, se não houver vinculação de cada imóvel a uma parcela da dívida, o credor pode executar todos os imóveis simultaneamente ou sucessivamente, devendo o credor indicar se deseja seguir com a execução simultânea ou sucessiva, salvo se houver disposição em sentido contrário no instrumento de constituição da garantia.
Extensão da garantia real à nova operação de crédito (Recarregamento). Foi alterada a Lei13.476/17, que regulamenta as garantias no âmbito dos contratos de abertura delimite de crédito, incluindo a possibilidade de extensão da garantia para que o mesmo imóvel possa ser usado em garantia de outras operações de crédito, nova se autônomas, desde que obedecidas as condições a seguir: (i) a operação seja contratada com o credor titular da propriedade fiduciária; (ii) inexista outra garantia sobre o mesmo imóvel contratada com outro credor (que não seja o credor fiduciário); (iii) a transferência das garantias só pode ser feita conjuntamente, isto é, no caso de cessão de créditos, estes só podem ser cedidos em conjunto, devendo ser mantida a unicidade do credor; e (iv) a extensão ou cessão da garantia para credora diversa só pode ocorrer se anova credora for integrante do mesmo sistema de crédito cooperativo da credora original ou a nova credora for garantidora fidejussória da operação de crédito original.
Instrumento de extensão da alienação fiduciária. A extensão da garantia poderá ser formalizada por instrumento público ou particular (dispensado o reconhecimento de firmas) e deverá ser averbada (conforme novo item 37 do inciso II do art. 167 da Lei 6015/73) no registro de imóveis de acordo com a ordem de prioridade das obrigações garantidas mediante apresentação do instrumento de extensão. A extensão da alienação fiduciária não poderá exceder o prazo e nem o valor garantido constantes no título da garantia original, o que limita a liberdade das partes em tomar financiamento por valor e prazo superiores ao da garantia original.
Mudança nas regras de excussão entre Alienação Fiduciária Residencial e Não Residencial. A excussão da garantia na alienação fiduciária residencial exime a responsabilidade do devedor. Na excussão da alienação fiduciária não residencial, se ainda houver saldo devedor após o leilão, ou a consolidação da propriedade, o saldo devedor ainda existente deverá ser arcado pelo devedor. No caso da alienação fiduciária não residencial, o credor poderá em segundo leilão, a seu critério, aceitar lance que corresponda a, pelo menos, 50% do valor do bem ou arrematar o bem.
Outras Alterações. Houve alterações, ainda, relativas (i) ao procedimento de leilão, prazo e direito dos credores; (ii)vencimento antecipado de obrigações; (iii) às disposições que obrigatoriamente devem constar no instrumento de alienação fiduciária; (iv) à possibilidade de aplicação de penalidades ao credor fiduciário pela não fornecimento do termo dequitação ao devedor fiduciante; (v) ao procedimento de consolidação da propriedade; (vi) às regras para cobrança, purgação de mora e consolidação no âmbito do MCMV; (vii) às regras para a reintegração de posse pelo fiduciário.
HIPOTECA
Execução Extrajudicial da Hipoteca. Foi introduzida a possibilidade de execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca. Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o devedor e o hipotecante (se diverso) serão intimados pessoalmente, a requerimento do credor ou seu cessionário, pelo Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, para purgação da mora no prazo de 15 dias. Não purgada a mora, a requerimento do credor, o Oficial do RGI estará autorizado a iniciar o procedimento de excussão da garantia, por meio de leilão, e o fato será averbado na matrícula do imóvel. O requerimento do credor deverá ocorrer nos 15 dias seguintes ao término do prazo para purgação da mora.
Certidão Circunstanciada. Concluídos os procedimentos, o Oficial do RGI emitirá certidão circunstanciada, com os dados da arrematação, que constituirá, juntamente com o comprovante de pagamento do ITBI (e se ocaso, laudêmio), título hábil de transmissão da propriedade.
Recarregamento da Hipoteca. A hipoteca também poderá ser recarregável, mantendo-se a mesma garantia, mas coma averbação do novo valor da dívida.
Saldo devedor nas operações de financiamento à aquisição do imóvel. Nas operações de financiamento à aquisição ou à construção do imóvel residencial, exceto consórcio, caso o produto da excussão não seja suficiente para o pagamento da totalidade da dívida e das demais despesas, o devedor ficará exonerado da responsabilidade pelo pagamento do saldo remanescente, não se aplicando o disposto no art. 1.430 do Código Civil.
HIPOTECA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Concurso de credores. Havendo mais de um credor garantido pelo mesmo imóvel, seja por alienação fiduciária ou por hipoteca, o Oficial do RGI intimará todos os credores concorrentes para habilitarem seus créditos, no prazo de 15 dias contados da data da intimação, por meio de requerimento, contendo: (i) o cálculo atualizado do crédito, incluídos os acessórios; (ii) os documentos comprobatórios do desembolso e do saldo do devedor, quando se tratar de crédito pecuniário futuro, condicionado ou rotativo; e (iii) a sentença judicial ou arbitral que tornar o crédito líquido e certo, quando ilíquida a obrigação garantida.
Agente de Garantia. O Agente de Garantia poderá ser um dos credores ou qualquer terceiro e será aquele nomeado pelos credores da obrigação garantida para atuar em nome próprio e em benefício dos credores. Ele poderá ser substituído, a qualquer tempo, por decisão do credor único ou dos credores que representarem a maioria simples dos créditos garantidos, sendo certo que será eficaz, a partir do momento que se tornar pública da mesma formada da a publicidade à garantia. O Agente de Garantia atuará tanto para a hipoteca e para a alienação fiduciária, como para outras modalidades de garantia.
Pagamento dos Credores e Possibilidade de Execução Extrajudicial. Após receber o valor do produto da realização da garantia, o agente disporá do prazo de 10 dias úteis para efetuar o pagamento aos credores. Se um ou mais credores não for(em) localizado(s), o agente de garantia depositará o valor correspondente em conta remunerada em nome de cada credor. O agente de garantia poderá valer-se da execução extrajudicial da garantia, quando aplicável à modalidade de garantia.
SERVIÇO DE GESTÃO ESPECIALIZADA DE GARANTIAS
IGG. Os serviços de gestão especializada das garantias serão realizados por pessoa jurídica de direito privado (“IGG”) para operações de crédito contratadas com uma ou mais instituições financeiras ou por entes despersonalizados dotados de capacidade jurídica, que atuará como gestora, comas seguintes funções: (i) a gestão administrativa de garantias constituídas sobre bens móveis e imóveis; (ii) a constituição, o encaminhamento a registro e o pleito à execução das garantias; (iii) a manutenção e o controle das operações de crédito vinculadas às garantias; (iv) avaliação das garantias reais e pessoais, a interconexão com as instituições financeiras, entre outros serviços.
REGISTRODE DIREITOS REAIS E PODERES CONCEDIDOS AOS TABELIONATOS DE NOTAS
Atos de Registro. Ficou incluído no artigo167, I da Lei 6.015, a possibilidade de registro de outros negócios jurídicos de transmissão do direito real de propriedade sobre imóveis, ou de instituição de direitos reais sobre imóveis, desde que respeitada a forma exigida por lei para o negócio jurídico que transmitam direitos reais.
Ata Notarial. Por meio de ata notarial os tabeliães de notas poderão dar fé sobre a implementação ou frustação de previsões contratuais privadas, ou sob a forma solene, incluindo-se, ainda, a certificação da ocorrência de resolução de um contrato. A ata notarial será título hábil para o ingresso no Registro de Imóveis.