Negócios imobiliários levados a registro na matrícula do bem não têm sua eficácia vulnerada por constrição proveniente de ação de improbidade administrativa/ hipoteca judiciária não levada à averbação e/ou registro na referida matrícula.

O artigo 54 da lei 13.097/2015 estabelece que constrições e/ou restrições referentes a imóveis não levadas a averbação ou registro nas suas respectivas matrículas não prevalecem com relação a negócios jurídicos de transferência, constituição e/ou modificação de direitos reais sobre estes imóveis.

De forma mais específica, o artigo 54 dispõe que a falta de anotação, na matrícula dos imóveis, da existência de “ações reais ou pessoais reipersecutórias”, “execução (...)”, “restrição administrativa ou convencional (...), de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei”, ou de “da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência” faz com que as referidas constrições não possam prejudicar a eficácia do negócio jurídico posteriormente celebrado e devidamente averbado/registrado.

Por meio da Lei 14.825/2024, foi incluído o inciso “v” ao rol do artigo 54. Agora, resta formalizado no dispositivo que os negócios imobiliários levados a registro na matrícula do bem não têm sua eficácia vulnerada por constrição proveniente de ação de improbidade administrativa/ hipoteca judiciária não levada à averbação e/ou registro na referida matrícula.

A alteração objetiva privilegiar o “princípio da concentração dos atos nas matrículas”, pois reforça a obrigação do credor de se levar tais constrições à matrícula dos bens, sob pena de não serem oponíveis ao adquirente de boa-fé.

Importante mencionar que a referida lei, nas situações concretas levados à via judicial, ainda tem sua aplicabilidade modulada/ questionada a partir de avaliações casuísticas, em especial quando as restrições decorrem de débitos fiscais inscritos em dívida ativa (presunção absoluta de fraude, conforme Código Tributário Nacional).